O wyzwaniach związanych z zapewnieniem bezpieczeństwa pożarowego kompleksu biurowo-usługowego Varso Place z Mariuszem Melerskim, Senior Facility Managerem z firmy HB Reavis, rozmawiali Jan T. Grusznic i Iwona Krawiec z a&s Polska.

Realizacja takiej inwestycji jak Varso Place – a zwłaszcza najwyższego budynku w Unii Europejskiej – to marzenie wielu architektów i inżynierów, ale też mnóstwo wyzwań związanych z utrzymaniem wysokiego poziomu bezpieczeństwa. Czy musieliście zastosować jakieś nietypowe rozwiązania do jego zapewnienia?

Wszystko co mamy na Varso Place, to są osiągnięcia techniki stosowane powszechnie. Trudność tego projektu polega na jego skali, gdyż do tej pory w Polsce jeszcze nikt nie budował tak wysoko. Dlatego ten projekt jest w dużej mierze innowacyjny, a mimo bariery wysokościowej i kubaturowej tworzy spójną całość. Mamy niezawodne instalacje i zapewnioną sprawną ewakuację. Na pewno w skutecznym działaniu pomaga wyposażenie budynku w wysokociśnieniową instalację zraszaczy, pożarową instalację alarmową o wysokiej skuteczności w części zarówno detekcyjnej, jak i obsługi systemu. Jest wiele dostępnych narzędzi diagnostycznych, które pomagają przetestować sprawność działania systemu bez uciążliwego zakłócania spokoju najemcom, ponieważ cała procedura jest przeprowadzana łatwo, szybko i skutecznie.

Przypomnę, że docelowo w Varso Place mamy 150 tys. metrów kwadratowych powierzchni komercyjnej plus usługi gastronomiczne, sklepy spożywcze, salony kosmetyczne. Mamy też nietypowe przestrzenie, np. dwupoziomową restaurację na ostatnich piętrach budynku Varso Tower plus dwa tarasy publiczne dostępne dla zwiedzających z zewnątrz. Ponadto w całym Varso Place 4-poziomowy parking podziemny o pojemności 1000 miejsc, który w dużej części będzie udostępniony jako parking publiczny. Mówimy tu o dużych powierzchniach użytkowych skumulowanych na dość małej przestrzeni.

Czy zatem projekt systemu bezpieczeństwa pożarowego różnił się znacząco od innych realizacji?

Zapewnienie bezpieczeństwa pożarowego tak dużego obiektu jest procesem. Już na początku projektant musi uwzględnić wszystkie aspekty prawne, musi nałożyć na to potrzeby biznesowe, komercyjne i zaproponować rozwiązania, które użytkownik końcowy zaakceptuje i będzie ich używał.

Część wymagań z tego zakresu jest narzucana przez przepisy. Tak było w przypadku wysokociśnieniowej instalacji tryskaczowej czy wzmocnienia sygnału dla służb pożarniczych. Sama ustawa o prawie budowlanym narzuca konieczność wyposażenia budynku w określone instalacje zapewniające jego bezpieczeństwo pożarowe, np. instalacje hydrantowe, podręczny sprzęt gaśniczy czy stałe urządzenia gaśnicze. Pojawiają się też systemy związane ze specjalnymi potrzebami najemców, którzy mogą dostosować system do zmian architektonicznych, jakie chcą u siebie wprowadzić. Projekt jest adaptowany do nowej aranżacji, mogą być dodawane poszczególne elementy systemu, np. stałe urządzenia gaśnicze. Przykładowo w restauracji są to urządzenia przeznaczone do gaszenia substancji łatwo palących się, np. tłuszczy.

Obligatoryjnie w budynku musi być zainstalowany system detekcji i sygnalizacji pożaru, dźwiękowy system nagłośnienia i system oświetlenia awaryjnego oraz powiązany z nimi system wentylacji pożarowej – zarówno oddymiający, jak i napowietrzający.
Cały kompleks Varso Place składa się z trzech obiektów: dwa niższe są już oddane, trzeci – Varso Tower – w budowie, ma zostać oddany do użytku za rok. Każda z części składowych projektu stanowi oddzielny system, współdziałający w częściach wspólnych zgodnie z opracowanym scenariuszem pożarowym.

Które części są wspólne?

Budynki kompleksu Varso Place są połączone w części podziemnej – mają wspólny podziemny parking z infrastrukturą towarzyszącą oraz lobby na parterze z pasażem zadaszonym świetlikami. Od strony pożarowej, wygrodzeń pożarowych, detekcji pożaru, rozgłaszania komunikatów alarmowych to są dalej oddzielne strefy.

Jakie przyjęliście rozwiązania, aby utrzymać wysoki standard ochrony?

Obligatoryjnie jesteśmy zobowiązani przepisami, aby co dwa lata przeprowadzać ćwiczenia pożarowe. My wykonujemy je nawet częściej. Bardzo często, aby ćwiczenia były efektywne i maksymalnie edukacyjne, korzystamy z urządzeń zadymiających, aby wizualnie pokazać użytkownikom, jak faktycznie przebiega ewakuacja, jak ograniczona może być przy tym widoczność. Oczywiście pokazy robimy używając dymu teatralnego, który nieco inaczej oddziałuje niż dym powstający podczas pożaru. Mam tu na myśli temperaturę dymu, ilość szkodliwych substancji, etc.). Jednak to wystarcza, aby świadomość użytkowników budynku znacząco podnieść, a głównie o to chodzi.
Tu dochodzi bardzo ważny czynnik – stosowanie materiałów, które w czasie pożaru nie emitują szkodliwych substancji lub je znacząco ograniczają. Dla wszystkich instalacji wymusiliśmy zastosowanie okablowania w izolacji bezhalogenowej, która podczas pożaru instalacji minimalizuje ryzyko emisji toksycznego dymu. Zastosowane zostały również materiały klasy co najmniej NRO (nierozprzestrzeniające ognia – przyp. red.), samogasnące albo trudno palące się.

Z różną częstotliwością przeprowadzamy kontrolę systemów detekcji pożaru, stałych urządzeń gaśniczych itd. W stałej gotowości utrzymujemy dźwigi pożarowe. Są one bardzo ważnym elementem bezpieczeństwa pożarowego w budynku, zwłaszcza w sytuacjach kryzysowych.

Prowadzimy również działania prewencyjne – zatrudniamy firmę specjalizującą się w kwestiach pożarowych. Jej zadaniem jest m.in. aktualizowanie instrukcji bezpieczeństwa pożarowego. W ciągu minionego roku na projekcie Varso 1 i Varso 2 instrukcje bezpieczeństwa pożarowego były aktualizowane kilkanaście razy w związku z nowymi aranżacjami. Co miesiąc specjalista od spraw pożarowych odwiedza każdą część budynku i wykonuje inspekcję. W protokole zaznacza nieprawidłowości, które należy naprawić.

Teoretycznie są to detale, np. mebel blokujący dostęp do hydrantu pożarowego, ale istotne z punktu widzenia bezpieczeństwa pożarowego. W ślad za tymi raportami dział Property kontaktuje się z najemcą, aby doprowadzić do niezwłocznego przywrócenia sytuacji do oczekiwanego stanu.

I najemcy stosują się do waszych wymagań?

Z najemcami nie mamy problemu. Staramy się ułatwiać im życie i główny nacisk kładziemy na informację. Wkrótce pierwszy raz przeprowadzimy ewakuację wspólnie z hotelem, ale i tu nie przewiduję problemów. Świadomość użytkowników rośnie i coraz więcej dobrych praktyk z Europy Zachodniej dociera do naszych nieruchomości.

Jak długo trwa ewakuacja budynku?

Trwa tyle czasu, ile jest potrzebne na wyprowadzenie wszystkich osób i zgromadzenie ich w miejscach zbiórki do ewakuacji. Czyli trzeba liczyć czas na opuszczenie pomieszczenia plus czas zejścia klatką schodową do wyznaczonego miejsca. Przebiega to trochę inaczej dla kondygnacji niskich, a inaczej dla kondygnacji wysokich. Akcja powinna być przeprowadzona w minutach, od 3–4 minut do 7–8. Zdania strażaków też są podzielone, ale główna część ewakuacji z zagrożonej strefy pożarowej nie powinna trwać dłużej niż 3–4 minuty.

Również w przypadku Varso Tower, gdzie mamy kilkadziesiąt kondygnacji?

Budynek jest podzielony na strefy pożarowe, które pokrywają się z wielkością piętra. W przypadku alarmu pożarowego ewakuujemy ludzi z miejsca zagrożenia, czyli z danej strefy pożarowej, przez niezagrożoną klatkę schodową. Po tym, gdy zgromadzą się w miejscu zbiórki, potwierdzamy, czy na pewno wszyscy już wyszli. Jeśli na danym piętrze została np. osoba niepełnosprawna, która zgodnie z procedurą powinna czekać w specjalnie wydzielonym przedsionku pożarowym, informuje się o tym strażaka, który ma ją sprowadzić. W całym budynku mamy zainstalowane specjalne przegrody pożarowe, one wydzielają bezpieczne miejsce oczekiwania na ewakuację, dając więcej czasu służbom ratowniczym na wyprowadzenie osób w nich się znajdujących.
Budynek jest zakwalifikowany do klasy ogniowej ZL3, spełnia wszystkie wymagania stawiane tej klasie. W części mamy klasę ZL5. To determinuje wytrzymałość ogniową przegród czy drzwi.

Dotarcie na najwyższe piętra zabiera sporo czasu, tym cenniejszego, im większe zagrożenie pożarem występuje. Jak rozwiązaliście ten problem?

Budynek jest wyposażony w windy pożarowe, które są zarezerwowane dla osób prowadzących akcję gaśniczą. Może to być strażak, funkcjonariusz policji lub przedstawicieli wojska. Pozostałe windy są w momencie alarmu sprowadzane do bezpiecznej strefy, niezależnie od tego, czy wiozły pasażerów na górę, czy w dół. Nadawany jest przy tym komunikat głosowy, żeby ludzie wiedzieli, co się dzieje.
Może się też zdarzyć taka sytuacja, że z jakiegoś powodu, np. zadymienia klatki schodowej, nie można zejść w dół do bezpiecznej strefy. Wtedy należy udać się do góry i czekać na odpowiednie służby.

Informacje o stanie ewakuacji są na bieżąco zbierane w punkcie zbornym i przekazywane służbom ratowniczym. Jeśli po określonym czasie nie ma wszystkich osób z danego piętra, na miejsce wysyłany jest strażak, który korzysta właśnie z dźwigu pożarowego. Tu istotny jest czynnik czasu. Z danych statystycznych wynika, że pożar może się rozprzestrzeniać bardzo szybko, w ciągu zaledwie kilku minut.

Utrzymanie bezpieczeństwa w kompleksie wieżowców o zwartej zabudowie w centrum miasta wymaga współpracy z Państwową Strażą Pożarną, prowadzenia szkoleń i zapewne zdobycia doświadczeń ze względu na imponującą wysokość budynku. Czy odbyły się już pierwsze szkolenia PSP w Varso Tower?

Oczywiście straż pożarna przygotowuje się do akcji ratowniczych. Często przeprowadzają ćwiczenia w budynku, nawet teraz, kiedy jest jeszcze w fazie budowy. W ten sposób zapoznają się z topografią obiektu, wykorzystują specjalne wozy obsługujące coraz większe wysokości, doposażają się w zewnętrzne linie gaśnicze, żeby dodatkowo móc podać środek gaśniczy: pianę lub wodę.

Takie ćwiczenia przeprowadziliśmy w styczniu br. Straż pożarna wykorzystała w nich mobilną pompę podającą środek gaśniczy pod ciśnieniem na wysokość ponad 200 m. Korzystali ze specjalnych węży, które ekipa ratowników górskich wciągała na górę. Trzeba pamiętać, że budynek w jakimś stopniu jest już przystosowany do tego, żeby przeciwdziałać rozprzestrzenianiu się pożaru: instalacja zraszająca, hydranty, klatki schodowe, przez które można ustawić linie gaśnicze. Może się okazać, że ilość podawanej wody trzeba zwiększyć, bo pożar jest wprawdzie opanowany, ale jeszcze nie ugaszony i trzeba podjąć dodatkowe działania.

Fot. HB Reavis

Te pierwsze ćwiczenia trwały kilka godzin, bo najpierw służby rozpoznawały teren, przygotowywały się do akcji, opracowywały strategię działania itd. Teraz, po ćwiczeniach, strażacy już wiedzą, że np. muszą mieć przygotowane nie dwie baterie do wciągarki elektrycznej, ale więcej. W trakcie ćwiczeń okazało się bowiem, że na linę z wciąganym wężem działa wiatr. Na 200 m płaskiego węża i liny działa ogromna siła, której pokonanie wymaga od wciągarki większego poboru mocy i dlatego bateria szybciej się rozładowuje.
Na tych ćwiczeniach strażacy mogli przetestować najlepsze miejsca do rozstawienia sprzętu. W warunkach bojowych nie będzie czasu, by się nad tym zastanawiać, wszystko musi być już z góry przećwiczone i ustalone.

Taka interwencja to jednak ostateczność. Nim do niej dojdzie, wykonuje się cały szereg czynności związanych z odebraniem sygnału o potencjalnym pożarze, których zadaniem jest opanowanie sytuacji – jakich?

Jeśli w obiekcie dojdzie do zdarzenia pożarowego, sygnał alarmowy jest odbierany w pomieszczeniu monitoringu. Gdy jest to alarm pierwszego stopnia, jest on rozpoznawany. Obsługa potwierdza, że taki komunikat do nich dotarł, i przez wciśnięcie przycisku uruchamia sekwencję weryfikacyjną. Jeśli jest to alarm fałszywy, odnotowuje się go w dzienniku zdarzeń i procedura się kończy. W przypadku alarmu drugiego stopnia, gdy więcej niż jedno urządzenie zasygnalizowało zdarzenie, uruchamiana jest wcześniej opracowana procedura: informujemy operatora, tłuczemy ROP-a, rozpoczynamy automatyczną ewakuację. Co pewien czas uruchamiamy komunikat głosowy, że nie są to ćwiczenia.

A co się dzieje, gdy sygnały o pożarze dotrą z dwóch stref?

„Przypadłością” systemów zabezpieczenia pożarowego jest to, że jeśli w jednej strefie zostanie uaktualniony system pożarowy, to już w kolejnej zlokalizowanej w innej części budynku, nawet na innych oddalonych kondygnacjach, mamy do czynienia z uruchomieniem pełnego scenariusza pożarowego wraz z ogłoszeniem ewakuacji zagrożonych części budynku, bez możliwości weryfikacji takiego alarmów.

Czy nie wystarczy naciśnięcie ROP-a, aby wywołać takie zamieszanie?

W Varso Palce naciśnięcie ROP-a wywołuje inną sekwencję zdarzeń. Uruchamiana jest wentylacja, powiadamiane są służby, ale nie ogłasza się ewakuacji. Naciśnięcie ręcznego ostrzegacza pożarowego zawsze musi zostać potwierdzone, bo ręczne uruchomienie może być przypadkowe, ale też może to być celowe działanie. Biorąc to pod uwagę musimy być pewni, że jest to realne zagrożenie.

Ile osób fizycznie nadzoruje budynek pod względem bezpieczeństwa pożarowego?

Trudno uwierzyć, ale tylko cztery osoby ochrony fizycznej są przypisane do każdego budynku, które nadzorują go pod względem bezpieczeństwa. Jedna jest dedykowana do funkcji dowódcy zmiany, operatora systemów, druga zastępuje pierwszą w przypadku, gdy ta opuści posterunek, inna pełni funkcję patrolową, podczas obchodów kontroluje kluczowe punkty budynku, a kolejna obsługuje ruch dostaw, np. kurierów, dostawy towarów itp. Do nadzoru budynku pod kątem pożarowym są oddelegowane dwie osoby, wspierane przez systemy. Dużą pomoc stanowi wizualizacja budynku z zaznaczonymi miejscami instalacji elementów pożarowych.

Coraz popularniejsze stają się rozwiązania mobilne, pomagające pracownikom w jak najszybszym znalezieniu w obiekcie konkretnego elementu SSP. Niektóre z nich aktywnie nawigują pracowników po obiekcie, by mogli jak najszybciej dotrzeć do właściwego miejsca. Czy zamierzacie wdrożyć takie rozwiązania?

Nie inwestujemy w wyposażenie pracowników w elektroniczne systemy do automatycznego nawigowania, bo jest to kolejne urządzenie do noszenia, a obserwacja małego ekranu odwraca uwagę od tego, co dzieje się dookoła. Drugą kwestią jest to, że urządzenie nie zapewni komunikacji, a ona jest priorytetowa. Pracownik musi więc nieść kolejne urządzenie, a ma tylko dwie ręce. Ja preferuję taką filozofię, że osoba weryfikująca alarm ma jedno proste urządzenie, ewentualnie klucz do otwarcia konkretnego pomieszczenia w części wspólnej budynku czy np. do hydrantu.
Poza tym „naszpikowanie” budynku obligatoryjnymi instalacjami wymaga potężnych nakładów finansowych. Dodatkowy koszt w postaci systemów mobilnych nie zawsze jest opłacalny biznesowo.

Już kilkakrotnie padł przykład zastosowania instalacji wysokociśnieniowej. Czy jest to rozwiązanie wybrane tylko ze względu na wysokość budynku?

Jestem zwolennikiem wyposażania budynków o dużej kubaturze powyżej 20 tys. m2 w instalacje wysokociśnieniowe z wielu powodów. Instalacje pożarowe kojarzą się nam z „brzydkim meblem”, który przeszkadza i architektom, i najemcom. Instalacja wysokociśnieniowa charakteryzuje się wysoką kulturą wykonania ze względu na zastosowane materiały ze stali szlachetnej, małe średnice rur czy kompaktowy wygląd samej głowicy. Te elementy są delikatne i czasami tak ciekawe, że mogą stanowić dekorację. W porównaniu z tradycyjnymi, te instalacje nie zajmują dużych powierzchni budynku. Można więc komercyjnie wykorzystać większą powierzchnię użytkową.

Również jej część techniczna zajmuje mniej miejsca. Urządzenia są bardziej przyjazne, generują mniej hałasu, wibracji itp. Zbiorniki zapasów wody są dużo mniejsze, zamiast setek metrów sześciennych wystarczą dziesiątki. Ta instalacja dalej spełnia swoją funkcję, jest sprawna i wydajna. W dobie, kiedy mamy deficyt wody, zwłaszcza w Polsce i Europie, bezproduktywne jej magazynowanie jest niezrozumiałe. Okresowa konserwacja dużych zbiorników wiąże się z marnowaniem wielu metrów sześciennych wody. Nie jest to zgodne z poszanowaniem środowiska naturalnego.

A czy nie spotkaliście się z zarzutami klientów, że skoro jest mniej wody, to system jest mniej efektywny?

To tak, jakby zadać pytanie, czy mniejszy silnik w samochodzie oznacza, że ten samochód będzie wolniej jechał. Trzeba pamiętać, że na pożar mają wpływ trzy czynniki: materiał, który się pali, odpowiednio wysoka temperatura i dostęp tlenu. Mgła wodna obniża temperaturę pożaru i ogranicza dostęp tlenu, czyli oddziałuje na dwa z trzech czynników. Dodatkowo cząsteczki wody obniżają też próg palności takich materiałów, jak np. papier. A wiadomym jest, że mokry papier nie pali się tak łatwo, jak suchy. Oczywiście, jeśli pożar rozwinie się już znacząco i temperatura wzrośnie, to mgła wodna już nie wystarczy i trzeba podjąć dodatkowe działania.

Ale bezpieczeństwa pożarowego nie gwarantuje pojedynczy system. Na cały proces składa się wczesna detekcja i na tym etapie można już zacząć przeciwdziałać rozwojowi pożaru, np. gaśnicą. Równolegle mamy powiadomienie do służb. Jeśli nie pomogą działania gaśnicą i w danym miejscu wzrośnie temperatura, to uruchamiają się zraszacze. Będą one ograniczały rozprzestrzenianie się pożaru i dadzą czas służbom ratunkowym na dotarcie do miejsca zdarzenia.

Varso Place to trzy wieżowce zlokalizowane przy ul. Chmielnej, w samym centrum Warszawy, które mieszczą biura, hotel i pasaż handlowo-usługowy, a w przyszłości także publiczny taras z widokiem na panoramę miasta. Inwestorem i deweloperem kompleksu jest firma HB Reavis specjalizująca się w tworzeniu przestrzeni pracy, którą wyróżnia dbałość o ekologię, dobrostan użytkowników budynków oraz zastosowanie innowacyjnych technologii. Najwyższy z budynków, 53-piętrowy Varso Tower ma 230 metrów (do dachu), a wraz z iglicą aż 310 metrów. To obecnie najwyższy wieżowiec w Unii Europejskiej.

Po ukończeniu budowy będzie bezpośrednio połączony z przejściem do Dworca Centralnego i stacji WKD. Dwa niższe budynki kompleksu Varso Place – Varso 1 i Varso 2 – mierzą 90 i 81 metrów. Zostały wynajęte w całości jeszcze przed ukończeniem budowy, które miało miejsce wiosną 2020 r. Na parterze znajduje się ogólnodostępny pasaż handlowy z licznymi lokalami gastronomicznymi oraz przydatnymi usługami – ich otwarcie planowane jest jeszcze w tym roku.